전세 묵시적 갱신 중개수수료 / 중도 갱신 해지 2023 가이드

월세나 전세 계약을 맺을 때, 계약 기간이 정해져 있지만, 기간이 종료되면 매번 계약 연장 여부를 협상해야 합니다. 그러나 계약 연장 없이 계속 거주를 하는 것을 별도의 계약서 없이 이어가는 것을 "묵시적 갱신"이라고 합니다. 이번에는 월세 전세 묵시적 갱신에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 
<전세 묵시적 갱신 목차>
 
1. 묵시적 갱신이란
2. 묵시적 갱신 계약 거부 가능기간 / 계약 연장 기간
3. 묵시적 갱신 세부 궁금증
    ●중개 수수료 발생여부
    ●계약진행 중 해지 가능여부
    ●계약서 작성 유무
4. 묵시적 갱신이 진행된 계약의 해지
5. 묵시적 갱신이 이루어진 후 계약갱신청구권 사용 여부

 

1. 묵시적 갱신이란

 

 

 
 
주택 임대차보호법에 의하면, 임차인과 임대인이 계약기간 종료 6개월에서 2개월 사이에 별도의 계약조건 변경 및 갱신 거절에 대한 언급을 하지 않을 경우, 계약은 묵시적으로 갱신되어 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 자동 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 부릅니다.
 

2. 묵시적 갱신 계약 거부 가능 기간 / 계약 연장 기간

 

 
 
월세나 전세 묵시적 갱신이 이루어진 후에는 계약은 처음 계약때와 동일하게 2년의 계약이 연장됩니다. 이러한 갱신은 계약이 만료되지 않은 경우 자동으로 적용됩니다. 따라서, 임대인이나 임차인이 계약 갱신에 대해 거절을 표현하지 않는 한, 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.
 
그러나, 임대인이나 임차인이 묵시적 갱신에 대한 거절의사를 통보했을 경우에는 6개월에서 2개월 전에 전달 및 통지를 해야 거절이 성립됩니다.
 
따라서, 계약이 만료되기 전에 임대인이나 임차인은 묵시적 갱신 거절에 대한 표현을 명확히 해야 합니다. 이러한 통지는 서면 또는 전화로 이루어질 수 있습니다.
 

3. 묵시적 갱신 세부 궁금증 (중개 수수료 발생 여부 / 계약 진행 중 해지 가능 여부 / 계약서 작성 유무)

 
월세와 전세의 묵시적 갱신은 계약서 작성 없이도 상호 간 암묵적으로 계약이 성립됩니다.
이로 인해 중개수수료는 발생하지 않습니다. 하지만 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 각각의 입장에 따라 장단점이 있을 수 있습니다. 전세나 월세 계약이 묵시적 갱신된 후에는 주택임대차보호법에 따라 세입자는 3개월 이내에 통보만으로 계약을 중도 해지할 수 있습니다.
 
그러므로 임대인은 계약 조건이 동일한 경우에도 계약서 작성을 요구하는 경우가 종종 있습니다. 이는 계약서 작성 후에 일방적인 계약 종료가 불가능하기 때문입니다. 또한 계약서 작성 후 세입자가 중도 계약을 종료할 경우 중개 수수료도 함께 지불해야 할 수 있습니다.
 
그래서 서로의 입장에 따라 세입자는 동일한 조건으로 계약을 연장하고 싶은 경우 묵시적 갱신이 유리할 수 있으며, 임대인은 부동산 시장의 상황을 고려하여 전세계약서 작성 여부를 결정해야 합니다.
 

4. 묵시적 갱신이 진행된 계약의 해지

 

 

 
묵시적 갱신 이후에는 세입자가 계약을 해지할 때, 내용 증명을 보내는 방법이 가장 확실한 방법입니다.
그러나 이 외에도 편리한 방법으로는 녹취, 문자, 카톡 등을 통해 계약 해지 통보를 할 수 있으며, 이를 기록에 남겨두는 것도 좋은 방법입니다.
 
그리고 묵시적 갱신이 연장된 전세 계약이 해지가 될 경우에는 세입자는 집주인에게 언제든지 통보를 할 수 있으며, 다만, 이 통보가 된 일로부터 3개월 이내에 계약해지의 효력이 발생이 된다는 것을 기억해 두어야 합니다.
 
또한, 최근 시행된 임대차 3 법에서는 임대인과 임차인 모두를 보호하기 위한 제도가 도입되었습니다. 계약 갱신 청구권은 월세 전세 계약이 만료된 후 2년 동안 계약을 자유롭게 갱신할 수 있는 제도로, 전월세 상한제는 보증금의 5% 이내로만 전월세를 인상할 수 있도록 하는 제도입니다. 이를 통해 세입자 보호를 위한 제도가 많이 개선되고 있다고 볼 수 있습니다.
 
 

5. 묵시적 갱신이 이루어진 후 계약갱신 청구권 사용여부

 

 
전세나 월세 계약에서, 묵시적 갱신으로 인해 자동 계약이 이루어진다 하더라도, 계약 갱신 청구권은 별개의 제도입니다. 말하자면, 묵시적 갱신의 계약이 만료된 이후에도 임대차 보호법에 따라 1회에 대한 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 묵시적 갱신이 계약 만료 후 반복 연장이 될 경우에도 , 계약 갱신 청구권이 남아있게 된다는 것을 의미합니다.
 
 

마치며

오늘은 이렇게 세입자분들에게 2년마다 찾아오는 재계약에 대해 도움이 되고 싶어 포스팅을 작성하였습니다. 재계약을 한 후 2년 내 거주지 이동 계획이 있으시다면, 묵시적 갱신이 도움이 되겠죠? 하지만 임대인의 판단에 따라 상황이 달라질 수 있다는 점도 유의하셔야 될 것 같습니다.
 
또한 추가 2년 거주를 위해 묵시적 갱신이 어렵고 보증금의 증액을 요구한다면 계약갱신 청구권도 있으니 꼭 참고하시어 도움 되는 선택을 하셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.